법륜스님의 즉문즉설_ 1887. 부동산 영끌족들에 대해서 듣고싶습니다

 

 

 

저는 부동산 업종에 근무하고 있습니다.

걱정되는 부분은 영끌족득 속칭 영혼까지 끌어서 무리한 대출해서 집을 구매한 경우입니다.

특히 20~30대에게 해줄 수 있는 고견이 듣고 싶습니다.

1인 가구가 많이 늘고 나고 있지만 거시적으로 봤을 때는 인구가 줄고 있는

대한민국 부동산 시장에서 특히 부산 서울 부동산 가격에 대해 스님의 통찰이 듣고 싶습니다.//

 

 

 

자기가 부동산 전문가이고 나는 부동산 전문가가 아니에요.

오히려 자기의 얘기를 우리가 들어야지

“제가 부동산 전문가인데요

제가 부동산 문제는 현실은 이런데 바람직하지 않습니다.

그리고 굉장히 위험합니다”

이런 얘기를 자기가 하면 되지

그걸 비전문가인 왜 나보고 하라 그래?

 

나보고 하면 어떠냐 하면

자기는

“스님이 그런 통찰력이 있네” 이렇게 생각하지만

스님 견해와 반대되는 사람들은 어떻게 하느냐

“중이 쓸데 없는데 다 나선다.

여기저기 나서서 얘기하더니

이제는 부동산 문제까지 나선다” 이렇게 해서 구설수에 오르게 된다.

 

...

 

자기 지난 2년 동안 세월호 기간에

식당하는 사람들, 소매하는 사람들 장사가 잘 됐어요, 안 됐어요?

 

그런 것처럼 부동산 조정기에 들어가면

부동산 하는 사람들도 1년이든 2년이든 그런 시간을 겪어야지

어떻게 맨날 돈만 벌 수가 있어요.

 

지난 오히려 코로나 기간 2년간

다른 부분에서는 다 사업이 안 돼서 난리인데

부동산 거래는 계속 올라서 자기 돈 좀 벌었을 거 아니에요.

 

그러니까 그걸 가지고 앞으로 조정기에 들어갈 때는

이제 여유있게 부인하고 애들하고 시간 같이 못 보내는데 같이 보내고

여행 못 다니고 여행도 다니고

이렇게 여유 있게 있다가

조정기에 들어가서 난리 피우고 거래도 안 되고 폭락하고

이런 거 하면

영원히 그게 가지 않을 거 아니에요.

 

또 그거 조정기 한 2년쯤 지나면

또 이제 살금살금 살금 살금 여기저기 조금씩 오를 때

그때 나와서 이제 또 하면 되지.

 

-해수욕장 운영하는 사람이

어떻게 1년 내내 덥기를 원해요.

여름 한철 벌어서

겨울에는 다른 일을 하고 아르바이트나 좀 하고 설렁설렁 놀다가

여름 한철 버는 거고

-스키장 하는 사람은 겨울 한 철 벌어서

여름에는 설렁설렁 아르바이트하면서 지내고

-농사꾼들은 봄여름 가을까지 열심히 농사짓고

겨울에는 농한기라 그래서 보내고

 

이게 인생 아니에요

이게 전통적으로 살아온 우리 인생이라는 거예요.

 

그런데 이제 이 직장생활이라는 게 생겨서

월급 꼬박꼬박 주는 이런 직장 생활은

눈이 오나 비가 오나 겨울이나 여름이나 뭐 사업이 잘 때나 안 되나

월급을 받는 그런 사람들은

‘안정된 직장이다’ 이렇게 말하는데

 

매달 500만 원씩 받아서 연봉 6천만 원이 안정된 직장인지

여름 한철 벌면 6천만원 버는 사람이 안정된 직장인지

 

여름 한 철에, 두 달 만에 6천만원을 벌고

나머지 10개월 놀아라 그러면

그거는 불안정한 직장이라고 생각해요?

그건 나누면 안정된 직장이잖아요.

 

관점을 그렇게 가지시고

부동산 폭락하면, 즉 또는 뭐 떨어지거나 폭락을 하면

주식이든 부동산이든 다 거래가 한산할 수밖에 없잖아요.

왜?

모든 사람은 다 돈을 벌려고 시작을 한 거 아니에요.

벌려고 시작을 하니까

벌리면 계속 돈이 그리고 몰려들어오니까

계속 오르던지 안 그러면 거래가 활발하든지 되는 거고

그게 이제 내리게 되면 앞에서 상담한 고객처럼

돈을 벌려고 샀는데 떨어지니까 손해 보고 못 팔잖아요.

 

근데 진짜 주식 투자자나 부동산 전문가는

손해를 과감하게 보고 팔 수 있는

이 대담성이 있어야 하거든요.

 

근데 손절매라 그러잖아, 그죠?

손절매를 할 수 있어야 돼.

노름판에서 패가 딱 상대가 나보다 패가 더 세 보이면

과감하게 죽어줘야 하거든.

거기 계속 대시해서 가면 망하는 길이란 말이에요.

 

그러니까 ‘판이 내리막이다’ 그러면

사정없이 손해 보고 딱 정리를 해버려야 돼.

그때 손해를 조금 덜 보려고 하다가

기회를 놓치면 다시 푹 떨어져.

그러면 못 팔고 있다가

기다리다 기다리다 안 돼서

또 손에 조금 덜 보고 팔려다가 또 못 팔고

또 푹 떨어지고

이래서 휴지조각을 만들고.

 

살 때도 마찬가지예요.

전체가 오름세의 장이면 조금 더 주고라도 팍 써버려야 되는데

모든 사람이 물건 살 때 더 주고 사는 사람 없잖아요.

깎아서 사지.

 

그런데 요번에 못 사가지고 깎다가 못 깎거나 놔두면

좀 있으면 팍 올라버려요.

그러면 전에 달라는 대로 주는 게 훨씬 이익이었는데

그러면 이제 돈 좀 더 주고 이제 마음을 내는데

그래도 시세보다 또 깎으려고 그래도 못 사면 또 올라가고.

 

이게 인간 심리니까

자기가 그 고객한테 그거를 강의하거나 개입하는 건 어리석은 짓이에요.

모든 사람은 팔 때는 조금 더 받고 팔고 싶고

모든 사람이 살 때는 조금 싸게 사고 싶은 게 인간의 심리라는 거예요.

그걸 누가 어떻게 하기는 어렵다.

근데 그 심리를 극복하면 투자에 성공할 가능성이 높다.

 

그런데 그거 심리극복 하려면

수많은 실패를 거듭한 경험을 갖고 있거나

안 그러면 자본이 아주 넉넉해서 10번 20번 실패해도 끄떡도 없는 사람이거나

안 그러면 아주 지혜로운 사람이거나

 

그런데 대부분의 80~90%의 고객은 보통 사람들이잖아요.

남이 사면 쭉 따라가고

남이 팔면 쭉 따라가는 사람

 

부동산이 막 올라가지고 천정부지를 하고 너도 나도 돈 벌었다하면

팔 때다 이렇게 알아야 되고

부동산이든 주식이든 막 너무 떨어져서 막 불을 지르고 막 투매를 하면

살 때다 이렇게 거꾸로 하면

그렇게 매일 그 장세 안 들여다보고

사놓고 한 3년 있다가

사람 막 죽으면 팔고

사람 막 죽고 갔다 던지면 그때 사고

그 다음은 너도 나도 사겠다 하면

그때 그 사람들을 위해서 팔아주는 거는 좋은 일이잖아

좋은 일하고 돈 벌잖아요.

 

그 사람들이 막 사겠다 하니까 공급을 해주는 거예요

“그래 먹어라”

그러고 그 사람들이 막 집어던지니까

“오케이 구입해 줄게, 그러면 내가 맡아 줄게”

이렇게 좋은 일을 하고 돈도 버는데

 

막 남 먹는 거 내가 먹으려고 덤비고

남 팔 때 나도 갔다 같이 팔고

이렇게 심보가 더러우니까 같이 망하는 거예요.

 

근데 그거를 자기가 개입할 수 있는 게 아니고

그걸 가르쳐 준다고 되는 게 아니다.

인간이 욕심을 갖고 있기 때문에.

 

그래서 자기는 직업으로 하면

그저 물으면 그 정도 알려주고

안 물으면 그냥 고객 하자는 대로 그냥 서비스를 해주면 돼요.

속이지는 말고.

사겠다면 사주고 팔겠다면 팔아주고.

 

그러나 물으면 조언은 해줘야죠. 수행자라면 물으면.

“지금 사는 게 좋냐?”

“지금 사는 거 조금 위험한 됩니다.”

“지금 파는 게 좋냐?”

“지금 바닥이 다 돼 가는데 지금 좀 그냥 기다리는 게 좋겠습니다”

이런 견해는 자기가 줄 수 있지만은

그 이상 ‘사라, 팔아라’ 바보같이.

 

왜? 우리의 예측이 100% 안 맞습니다.

왜냐하면 이 가격이 경제 상황 따라 오르고 내리는 게 아니에요

 

이 볼펜 하나라도

이거 사겠다는 사람이 돈이 많이 몰리면 이건 천정부지로 올라가고

이게 아무리 금이라도 사겠다는 사람이 없으면 바닥으로 떨어지는데

이 소위 유효자금이라는 게 어떻게 몰릴지

그거는 예측을 못 하는 거예요.

 

지금 경제가 좋다 안 좋다

그래서 경제가 좋으니까 오를 수 있겠다.

경제가 떨어질 수 있겠다.

이것이 전통적인 예측인데

 

지금 세계의 증시나 이런 거는

돈을 너무 많이 찍어서 현금이 너무 많이 지금 유포되어 있기 때문에

이거는 그냥 뭉칫돈이 움직여 가면서 일어나는 현상이란 말이에요

 

비트코인 같은 거 그냥 허깨비 같은데도

돈이 몰리면 올라가는 거고

돈이 빠지면 그냥 거품이 되는 거고.

그런 문제라서 그걸 지금 전통적으로 어떤 전문가도 그건 알 수가 없어요.

 

이게 이제 인공지능이 되면 더 아느냐?

인공지능이 되면 더 심해져요.

 

여러분들 내비게이션 갖고

어디 도로가 막히니까 어디 가라

이게 한번 가봐요.

다 맞느냐? 안 맞습니다.

왜 그럴까?

 

그게 모든 내비게이션이 다 그렇게 나오니까

“고속도로 막히니까 3번 국도로 가세요.”

모든 사람이 다 그쪽으로 가니까 막힐 수밖에 없잖아

 

인공지능을 이용해서 하면

인공지능 없을 때는 인공지능을 이용해서 돈을 버는데

인공지능이 모든 투자자가 다 인공지능을 이용한다.

이렇게 되면 이제 폭등과 폭락이

옛날보다 훨씬 더 이렇게 단일화해서 나타날 소지가 많다.

 

유튜브에서 지금 다양한 이런 1인 미디어가 되니까

사람이 더 다양한 정보를 받아서

더 편견에서 극복할 것 같은데, 안 그러잖아요.

 

거기 인공지능이 탑재돼서

내가 만약에 미국을 반대하는 뉴스를 하나 봤다 하면

반대하는 뉴스가 거의 계속 나타나게 돼 있기 때문에

오히려 편견이 강화되는 쪽에 현상이 나타나서

전 세계적으로 지금 극단화되는 이런 현상이 나타나잖아요.

 

그러기 때문에 지금 우리의 주식이나 부동산이

정상적인 투자가 아니고 지금은 투기라는 거예요.

이름이 투자라는 용어를 쓰지

다 노름판이 되어 있다, 이런 얘기에요

 

그러기 때문에 그걸 경고한다고 되는 게 아니다.

초기 투자해서 한 사람은 이익을 보고

뒤에 따라간 사람, 남이 장에 가니까 나도 거름 지고 장해 가는 사람은

다 큰 손실을 안을 수밖에 없게 되어 있다.

 

근데 남 돈 버는 거 보고 가만히 있을 수가 없잖아요.

그래서 가만히 있는데 그냥 바보 되잖아요.

가난뱅이가 되잖아요.

 

근데 이제 그것이 지금부터 향후 이제 떨어지겠죠.

막 계속 떨어진다 이러면

다 팔아버리지 누가 갖고 있겠어요.

 

이게 높았던 것을 내리려면

떨어지다가 약간 올라야죠.

그래야 이제 들어올 거 아니에요.

그래야 또 며칠 있다가 몇 달 있다가 팍 떨어지죠.

그리고 또 약간 올라 줘야 돼요.

계속 떨어지면 그게 소비가 안 되잖아요.

그러면 중간에 또 기어들어 온단 말이에요

이렇게 해서 이제 쭉쭉쭉쭉 해서 한 1~2년 해서 내려가겠죠.

 

근데 그게 경기로 보면 벌써 이게 떨어져야 됩니다.

근데 이게 코로나 때문에, 돈을 엄청나게 풀어서

이거를 주식과 이게 오히려 거품이 더 끼게 만들었거든요.

 

근데 이제 돈을 많이 풀어 놓으니까 어떻게 되겠어요?

결국은 인플레이가 생길 수밖에 없고

그러니까 물가가 폭등하니까

저금리에서 고금리로 바꿀 수밖에 없고

그러면 주식이나 이런 부동산은

주택의 수요가 얼마냐 이거는 작용하는 게 아주 적습니다.

미국 같으면 거의 금리에 의해서 부동산 가격은 오르고 내리거든요.

 

그러니까 금리가 오른다 그러면

부동산이나 전체가 내려가는 국면이 있다

그것도 장기적으로 보면 인구가 줄기 때문에 내려가는 국면이 있다.

이렇게 보는데.

 

그게 왜 안 맞을까?

바로 투기로 돈이 몰리기 때문에

인구가 적든 말든

수요가 있고 없고 이거 관계없이 막 움직이는 것을

경기를 갖고 예측하거나

이거는 길게 보면 맞는데

짧게 보면 맞지 않습니다.

 

그래서 이럴 때는 입 다물는 게 제일이요.

길게 보고 얘기할 때는 맞는데

짧게 보고 얘기하면 안 맞습니다.

 

스님이 거품이 꺼진다고 1년 전에 얘기했거든요.

그런데 스님이 거품이 꺼진다 그러고도 거품 계속이니까

‘스님이 아무것도 모른다’ 이렇게 되는 거예요.

 

자기가 얘기한 대로 전체적 상황은

거품이 끼었다 위험하다

그래도 계속 더 낀 거예요,

이제 거품이 빠지기 시작을 하는 거예요.

 

그러니까 너무 걱정하지 말고

그냥 자기 일에 충실하고

물으면 대답해 주고 알려주고

자기 일에 충실하고

 

지금 2, 3년 전부터 거품이 꺼진다, 거품이 끼었다,

인구 구성 뭐로 봐서 부동산이 떨어진다고

유튜브의 전문가라는 사람이 일본의 예를 들고 수도 없이 했는데

한국에 하나도 안 맞았잖아요.

도로 올라 버렸지.

 

그게 돈이 몰려서 생긴 문제이기 때문에

이런 무슨 정상적인 경제 분석 갖고는 딱 맞출 수 없다.

 

그러나 지금쯤은

너도 나도 이제 빠진다고 얘기하기 때문에

지금 빠진다는 얘기를 스님이 안 하는 이유는

그거는 개나 소나 다 할 때는 할 필요가 없다는 거예요.

그건 뭐 뉴스에도 다 나오는 얘긴데 그걸 굳이 할 이유가 없지 않습니까.

 

자기가 지금 뭐 위험하다는 얘기 안 해도

사람들이 이미 다 감지했어요.